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证券时报记者 张淑贤
4年前的今天，首批公开募集基础设施证券投资基金（REITs）在沪深交易所上市。自此，REITs这一创新品种开始进入国内投资者的视野。
短短4年里，我国REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量已超过新加坡及日本等市场，成为亚洲第一。
回望4年REITs二级市场的波动历史，从发轫之始的热切追逐、“盲目打新”的上涨行情，到2023年交投冷淡，历经“深度调整”后的明显折价，再到2024年回归理性，关注底层资产运营的投资价值，初步经历了一个完整周期。
在这一过程中，监管部门顺应市场规律，立足市场实践，在制度建设、项目发行与监管机制等方面不断探索，着重建立以市场化价格为核心，带动发行定价、二级市场交易、存续期管理全链条发展的良好生态。
从一级市场来看，REITs市场普遍采用询价机制，通过设定合理的询价区间，吸引投资者参与报价，最终确定发行价格。据行业专家分析，当前REITs市场价格进一步反映了项目资产的内在价值与市场风险，实现了市场相对均衡的状态。
近期启动询价的中银中外运仓储物流REIT，通过采用上下限打开的市场化定价区间，给予投资者充分的定价权，共获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍（剔除后），报价机构户数、全场倍数均位列我国公募REITs产品推出以来市场第二，央企公募REITs第一。该REIT最终定价参考市场化报价结果较评估价的溢价率达到16.16%，为公募REITs推出以来市场最高发行溢价率。
从二级市场来看，已上市的REITs中也涌现出一批“排头兵”项目，这些项目得益于底层资产稳健运营、投资回报稳定丰厚、产业方积极参与等因素，市场表现在各自行业内名列前茅。
在市场化价格机制下，投资者对于“好项目”的认可会发挥市场筛选作用，具体表现为二级市场价格的上涨和交易活跃度的提升。记者观察到，被市场认可的“好项目”较发行价的涨跌幅（后复权）普遍在20%以上，最高超过90%，2025年以来的换手率普遍在1%以上，显著高于全市场平均水平。
在国内REITs市场4年建设发展历程中，相关配套制度也在持续完善创新。监管部门按照“成熟一类，推出一类”的原则，从审核、持续扩募、信息披露、业务操作等多个环节出发，不断优化各类制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系，推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。
如果说4年前，首批9只REITs的发行上市是国内公募REITs萌芽阶段的蹒跚起步，那么在上市4周年这个时刻，REITs正逐步进入扩容提质的新阶段。随着REITs底层资产的逐步扩大、更多积极举措的出台，新的REITs市场版图正在徐徐展开。