在房产交易中，合同违约情况时有发生，妥善处理合同违约相关事宜至关重要。以下将为您详细介绍处理合同违约的要点。
首先，要准确判断违约行为。违约行为分为预期违约和实际违约。预期违约是指在合同履行期限到来之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务。实际违约则是在合同履行期限届满时，当事人未按照合同约定履行义务。比如，卖家在约定的交房日期前明确表示不再出售房屋，这属于预期违约；而到了交房日期卖家却没有交付房屋，就是实际违约。
当发现违约行为后，及时采取措施是关键。守约方应尽快以书面形式通知违约方，告知其违约事实和可能承担的责任。通知方式可以选择快递、电子邮件等，并保留好相关凭证。同时，守约方要积极收集和保存证据，如合同文本、聊天记录、付款凭证、通知函等，这些证据将在后续的处理过程中起到重要作用。
在处理合同违约时，要依据合同约定来确定违约责任。一般来说，房产合同中会明确约定违约金的数额或计算方法。如果合同约定的违约金低于造成的损失，守约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，违约方可以请求适当减少。以下是不同违约情形下常见的违约责任承担方式表格：
违约情形 违约责任承担方式 卖方逾期交房 支付违约金、继续履行交房义务 买方逾期付款 支付违约金、继续履行付款义务 卖方擅自毁约不卖房 双倍返还定金、支付违约金、赔偿房屋差价损失等 买方擅自毁约不买房 定金不予退还、支付违约金如果双方就违约责任的承担无法达成一致意见，守约方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解决。协商是最简便的方式，双方可以在平等、自愿的基础上进行沟通，寻求解决方案。调解可以由第三方介入，如房地产中介机构、消费者协会等，协助双方达成和解。仲裁和诉讼则具有更强的法律效力，当事人可以根据合同中的仲裁条款或直接向有管辖权的人民法院提起诉讼。
在整个处理过程中，要保持理性和冷静，避免情绪化的行为。同时，要密切关注法律规定和合同条款的变化，确保自己的权益得到最大程度的保护。只有这样，才能妥善处理房产合同违约相关事宜，维护交易的公平和稳定。