如何计算二手房过户价格？价格计算依据和方法有哪些？

在二手房交易中，准确计算过户价格是至关重要的环节，它涉及到买卖双方的经济利益。下面将为大家详细介绍二手房过户价格的计算依据和方法。

二手房过户价格的计算依据主要有三个方面。首先是市场评估价，专业的评估机构会根据房屋的地理位置、房龄、户型、装修情况等多种因素，对房屋的市场价值进行评估。一般来说，地段好、交通便利、配套设施完善的房屋，市场评估价会相对较高。其次是网签价，这是买卖双方在网签合同上填写的房屋价格。网签价不能低于当地规定的最低过户指导价，否则将无法通过审核。最后是核定价，即当地税务部门根据房屋所在区域的实际情况，制定的最低过户指导价。如果网签价低于核定价，则按照核定价来计算税费。

了解了计算依据后，我们来看具体的计算方法。二手房过户涉及到多种税费，下面为大家列举常见税费的计算方式：

税费名称计算方法契税首套房面积在90平方米及以下的，按照网签价或核定价的1%征收；面积在90平方米以上的，按照1.5%征收。二套房面积在90平方米及以下的，按照1%征收；面积在90平方米以上的，按照2%征收（北上广深二套房契税政策为3%）。增值税及附加税房屋产权满2年的，免征增值税；未满2年的，按照网签价或核定价的5%征收增值税，附加税一般为增值税的12%（包括城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%）。个人所得税若房屋满五唯一（满五年且是卖方家庭唯一住房），免征个人所得税；若不满足该条件，按照差额的20%或全额的1%征收（具体征收方式各地有所不同）。差额是指房屋转让收入减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。

举例来说，小王购买了一套位于非北上广深地区的二手房，网签价为100万元，房屋面积为100平方米，是小王的首套房，该房屋产权未满2年，且不是卖方家庭唯一住房。那么，契税为100×1.5% = 1.5万元；增值税及附加税为100×5%×（1 + 12%） = 5.6万元；个人所得税若按照全额的1%征收，则为100×1% = 1万元。该套房屋的过户税费总计为1.5 + 5.6 + 1 = 8.1万元。

在实际计算二手房过户价格时，由于各地政策可能存在差异，建议买卖双方在交易前咨询当地的房产交易中心或专业的房产中介，以获取准确的信息，确保交易顺利进行。