如何计算商场租售比并做出投资判断？做出投资判断有哪些要点？

在房地产投资领域，商场投资是一个备受关注的方向。而计算商场租售比并据此做出投资判断是投资者必须掌握的技能。

租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。对于商场来说，计算租售比的公式为：商场租售比 = 商场月租金收入÷商场总价值。其中，商场月租金收入是指商场内所有租户每月支付的租金总和，而商场总价值则是购买商场所需支付的总金额。

例如，一个商场的总价值为5000万元，其每月的租金收入为25万元。那么该商场的租售比 = 25÷5000 = 0.005，通常租售比会以百分比形式呈现，即0.5%。

在做出投资判断时，有几个要点需要特别关注。首先是市场环境。包括当地的经济发展水平、人口数量、消费能力等。如果当地经济发展迅速，人口持续流入，消费能力较强，那么商场的租金收入和价值都有较大的增长潜力。反之，如果当地经济不景气，人口外流，商场的经营可能会面临较大困难。

其次是商场的地理位置。位于核心商圈、交通枢纽附近的商场通常具有更高的价值和租金回报率。这些地段人流量大，消费者购物方便，能够吸引更多的租户和顾客。而位置偏远、交通不便的商场则可能面临招商困难、租金较低等问题。

再者是商场的运营管理水平。优秀的运营管理团队能够合理规划商场布局、招商优质品牌、举办促销活动等，提高商场的知名度和人气，从而增加租金收入和商场价值。相反，运营管理不善的商场可能会出现租户流失、空置率上升等情况。

下面通过表格对比不同情况下商场投资的特点：

情况市场环境地理位置运营管理投资特点优质商场经济发达、人口增长、消费强核心商圈、交通枢纽专业团队、运营良好租金高、价值增长快、投资回报好一般商场经济平稳、人口稳定、消费一般次商圈、交通一般管理正常、运营平稳租金稳定、价值缓慢增长、回报适中劣质商场经济下滑、人口外流、消费弱偏远地区、交通不便管理不善、运营混乱租金低、价值下降、投资风险大

此外，还需要考虑商场的配套设施。完善的停车场、电梯、消防设施等能够提升商场的使用便利性和安全性，吸引更多租户和消费者。同时，商场的竞争状况也不容忽视。如果周边有过多类似的商场，可能会导致竞争激烈，影响租金收入和商场的经营状况。